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财汇
2018年楼市坐“过山车”,调控要松绑?
来源:中新网 2018-12-18 08:57:07

  全国性的买房热风刮了三年多,终于在2018年下半年戛然而止。因为不满房价下跌,一些地方老业主们砸烂了房企的售楼处。

  “2018年,楼市就像过山车,买房更像一场赌博。”有人如此调侃。

  上半年冰火两重天

  2018-12-18,杭州旭辉宝龙东湖城开盘选房。虽然位置远在西湖繁华区以东40公里以外,却仍然吸引了近3000人报名,16个人抢一套房,中签率只有6%。

  一位98岁的老奶奶挤在人群中,她成功通过摇号选购了一套89平米的新房。

  吃透政策发动全家买房的现象并不少见,就像恩爱夫妻离婚买房一样。由于限价政策,一些城市的新房比周边二手房还要便宜,这种诱惑让人坚信买到就是赚到。

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资料图:69辆大巴载着南京及周边城市3300多人分线路开赴64家楼盘。 朱晓颖 摄

  2018年上半年,杭州、西安、成都、长沙等多城出现摇号买房中签率低于10%的现象,买到一套新房的概率跟人口大省河南和山东的一本录取率差不多。

  甚至有人猜想,“万人摇号”的时代是不是真的要来了。

  不过,放眼全国,那段时间的楼市就像夏天的天气,旱的地方旱死,涝的地方涝死。

  二三四线城市的购房者们依旧沉浸在买房必涨的憧憬中,而一线城市早已梦醒,周边楼市甚至开始走向萧条。

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2018年10月,燕郊“售楼一条街”,已经关门的链家门店前停着一辆装货的三轮车,车的主人坐在地上,把头深深地埋进臂弯。中新网记者 邱宇 摄

  2018年3月,何裕和妻子攥着双方父母给的首付,花320万在北京六环边上买了一套80平米的小两居。

  两年前,何裕看上了同小区同户型同面积的一套房子,报价只要200万,却因为业主坐地起价涨了10万,小两口赌气没买,谁想到房价从此插上翅膀绝尘而去。

  后来,2018-12-18,北京号称“史上最严”的楼市调控新政让这个小区的两居室最高历史成交价定格在了390万,又慢慢跌回320万。

  何裕不确定自己这算是赚了70万,还是赔了120万?他唯一确定的是,房价如同过山车,原本想买套自住房安稳度日,却像是参加了一场冒险的赌博。

  回头看看,北京好在还有逐渐清醒的时间,环京楼市则是从一个美梦直接坠入了另一场噩梦。

  比如紧邻北京的燕郊,2017年3月、4月、6月相继出台的一系列限购政策把燕郊楼市打入冰窟。燕郊天洋城一室一厅西北朝向的房子,2017年3月链家成交价曾达到3.1万/平米,2018年9月只有1.5万/平米,跌幅达到50%。

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与2017年3月相比,燕郊天洋城房价已经“腰斩”。图片来源:链家APP截图

  下半年楼市“分水岭”

  房价下跌如山倒,想当年涨起来的时候又像野马撒欢,调控政策的缰绳拉都拉不住。

  自从2018-12-18北京发布这一轮的收紧楼市调控政策以来,全国范围的楼市调控就没有停过,在2018年更是达到顶点。

  中国社科院报告显示,2018年以来,房地产调控政策不断加码,全国房地产调控次数已经高达405次,比2017年同期上涨近80%。几乎每天都有一项措施出台,刷新了历史纪录。

  调控的花样也越来越多,从限购、限价、限贷、限售到限离婚、限新落户、限公司、限未成年,再到租售同权、购租并举,意图遏制一切炒房的苗头。

  终于,转折点在2018年7月的最后一天降临。

  这一天,中央政治局会议发出明确的调控信号:坚决遏制房价上涨。

  敏锐的人立即发现,新的提法与2017年3月政府工作报告中提出的“遏制房价过快上涨”相比,少了“过快”两个字。如果说“过快”的表述还有相当大的弹性操作空间,那么新的表述就不再留有任何余地,不能涨就是不能涨。

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资料图:工人操作挖掘机在山西太原一商品房建设工地施工作业。中新社记者 韦亮 摄

  暖风戛然而止,房价终于跌了!

  贝壳研究院的数据显示,100城月度挂牌价环比下跌城市个数,2018年3月至5月都是每月19个,6月25个,7月19个,而8月则骤增到47个。

  越来越多的楼盘加入降价行列。9月,恒大首先进行全国性的促销打折,住宅8.9折、商铺6折起;泰禾某地项目给出较大优惠,若购房人全款购房,房价给予7折优惠;阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季,根据区域的不同制定不同的降价策略。

  只是,意想不到的事情发生了。

  一度坚信钢筋水泥浇筑的砖头才是应对通胀最好的工具。购房者们受不了房价下跌,愤怒地把手里的砖头砸向了开发商。

  2018年10月,江西上饶碧桂园的一个售楼处被砸,原因是开发商降价,从1万/平米降到7000元/平米,引发大量老业主维权。

  有业主按揭没办下来就亏掉二三十万,有业主买了5套房,情绪激动。他们高喊着“退房”,到售楼处扔鸡蛋,冲撞售楼部大门,与保安发生肢体冲突。有人维权过程中被拖拽十米远、甚至被踩伤进了医院。

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来源:新浪微博截图

  杭州、合肥等地也出现了业主因为房子降价围攻售楼处的现象。

  有人调侃,2016年国庆,很多人出去玩了一趟回来发现,不仅买不起房了,连买房资格都没了。今年国庆,很多人出去玩了一趟回来发现,不仅房源多了,很多售楼处都被砸了。

  开发商艰难过冬

  开发商也不能全怪买房的人翻脸,毕竟人们撒向楼市的钞票成就了一大批房企。

  这两年行情大好,大大小小的房企摩拳擦掌,都学会了先定一个小目标,大的房企朝着一万亿销售额狂奔,角落里的小房企们也大胆地喊出了一千亿的目标。

  要知道2017年的前三甲碧桂园、万科和恒大,全年销售额也只有五千多亿元。

  但一到2018年,问题来了。

  随着楼市调控的不断深入和去杠杆的推进,房企“融资难”成为共性问题,银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信托融资成本高涨。

  比如富力地产,今年以来连续四次发债失败,只得通过股权增发等手段,争取资金上的喘息空间。

  再比如恒大,11月份发债年利率已经高达13.75%,接近过去的两倍,可见对资金的渴望有多么迫切。

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资料图:置业顾问为民众推荐商品房户型。 中新社记者 韦亮 摄

  除了市场融资,资金的来源还有销售回款。但是在房子不好卖的情况下,回款也成了问题。为此,一些开发商不惜违规操作。

  2018年10月,华夏幸福旗下孔雀城一名销售说,在北京周边的大厂县,没有购房资格的人也能买普通住宅。需要交全款,之后交房,等社保纳税证明的年限够了再过户。但万一购房者交了全款却没拿到房子的产权,钱打了水漂怎么办?销售对这一点却避而不谈。

  2018年12月,北京一在售楼盘的销售人员透露,该楼盘支持首付分期,前期先交一半,剩下的年后再交。

  “年底了,所有的开发商都是一个套路,都在冲刺任务、加速回款。”这名销售说。

  对房企来说,如果融不到钱,回款又慢,就只能躺在干涸的资金池里等待救援。再加上债务重压,就更加难以呼吸。

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2018年10月,燕郊售楼一条街,几家售楼处店里店外不见一个看房客。中新网记者 邱宇

  “今年上半年房企资产负债率达到了80%(红线),少数房企由于杠杆率过高,无法支撑企业的规模扩张,最终导致现金流断裂和债务违约。”中国房地产业协会会长刘志峰说。

  再来看一下富力地产,其2018年三季度报显示,有息负债高达1556亿元。约63亿元的账面资金,尚不足以支付未来一年的财务成本。

  据恒大研究院数据,2018年上半年,除去民间融资和类金融机构贷款,中国房企的有息负债余额高达19.2万亿元,相当于我国GDP的四分之一。而未来四年是债务的集中兑付期,房企的资金压力将持续加大。

  如果说楼市上行期的债务扩张是弯道超车的利器,那么下行期的债务扩张则无疑于给自己埋雷。

  就在不久前,房地产行业巨头万科喊出了“活下去”的口号,让同行看了瑟瑟发抖。且不管万科是假哭惨,还是真喊疼,如果连负债低、现金流健康的万科都活不下去了,那大批的中小房企该如何过冬呢?

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资料图:福州民众从万科楼盘工地旁经过。中新社记者 张斌 摄

  调控会松绑吗

  又一个微妙的变化发生在2018年11月,房企融资出现回暖迹象。

  中原地产研究中心统计数据显示,11月,全国多家房地产公司密集获准发行大额融资,合计数额已经超过1000亿,万科、保利、阳光城、新城控股等数十家房企通过多种形式获得融资。

  房贷利率也开始“刹车”。多个一二线城市的部分银行房贷利率下调,放款速度也普遍加快。

  据融360最新报告,11月,全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比首次出现持平上月的情况,2017年以来连涨22个月的全国首套房贷利率终于停下了脚步。

  调控政策亦明显减少。据不完全统计,11月以来,各地房地产调控政策发布约20次,相比之前每月平均40次的水平明显减少。

  房企频繁获得融资、房贷利率下调、调控政策减少,这能否视作调控放松的先兆?

  “近期房企发债获批的确有所提升,但不能直接理解为就是调控放松。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

  “一是前三季度融资严重不足,引发四季度融资压力剧增,在众多房企前有开发资金需求、后有偿债压力的背景下,融资只能变得更为激进;二是从国家对于房企资金的监管来看,并未出现松动的明显信号。”他说。

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资料图:呼和浩特某棚户区居民收到首批征拆补偿款。 中新社记者 刘文华 摄

  张波认为,房贷利率下调的深层次原因并非是调控放松。从目前房贷利率下调的时间点和节奏来看,和下半年央行多次定向降准、释放市场流动性有着直接关系,未来利率依然存在一定的下调空间,尤其是对首套房贷利率的优惠力度还有望继续增加。

  调控政策方面,中原地产首席分析师张大伟认为,房价涨幅明显放缓是约束性政策减少的最主要原因。不过,虽然调控政策已经见底,但依然将在底部运行一段时间。

  “今年7月31日,中央政治局会议明确提出坚决遏制房价上涨,这意味着调控不可能三至五个月就变向,持续三个季度左右是大概率事件。如今调控政策已经企稳,不再加码,但也暂时不会放松。”易居房地产研究院副院长杨红旭说。

  很多人关心,未来房价怎么走?

  社科院12月发布的报告指出,明年房地产市场小幅调整是大概率事件。未来一年,一二线城市总体上市场上行压力有所增加,未来趋势由增长主导;三四线城市市场向下的压力加大,库存可能再度增加。

  回顾近10年,全国楼市有过两次大幅降温,一次是2008年,受全球金融危机影响,另一次是2014年,原因是经济下行压力加剧,但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。

  2018年,是楼市长期下行通道的开启,还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始,也许要等到5年、10年之后,我们才能看清。(完)

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